부동산 수수료 계산기, 수수료율, 부가세, 현금영수증, 오율표

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서론
부동산 거래에서 중개보수(俗稱 ‘복비’)는 거래 당사자에게 중요한 비용 부담으로, 투명하고 정확한 계산이 필수적이다. 본고에서는 부동산 중개보수의 의미, 법적 근거, 수수료율(오율표), 거래금액 산정 방법, 부가가치세 적용, 현금영수증 발행 요건, 그리고 현금영수증 미발행 시 신고 절차 등을 논리적으로 정리·분석한다.

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부동산 중개보수의 정의 및 법적 근거
부동산 중개보수는 『공인중개사법 시행규칙』 제20조 및 별표 1에서 규정한 중개보수율의 상한선을 의미한다. 이는 중개의뢰인(매도인·매수인·임대인·임차인)과 개업공인중개사가 상한율 이내에서 협의하여 실제 수수료를 결정하도록 규정된다.

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중개보수율(오율표)
국내 표준 주택 매매·교환 거래에 대한 상한요율은 다음과 같다(거래당사자 일방 기준).

• 거래금액 5천만원 미만: 0.6% (한도 25만원)
• 5천만원 이상 ~ 2억원 미만: 0.5% (한도 80만원)
• 2억원 이상 ~ 9억원 미만: 0.4% (상한액 없음)
• 9억원 이상 ~ 12억원 미만: 0.5%
• 12억원 이상 ~ 15억원 미만: 0.6%
• 15억원 이상: 0.7% 

주택 임대차 거래의 상한요율은 다음과 같다.

• 5천만원 미만: 0.5% (한도 20만원)
• 5천만원 이상 ~ 1억원 미만: 0.4% (한도 30만원)
• 1억원 이상 ~ 6억원 미만: 0.3%
• 6억원 이상 ~ 12억원 미만: 0.4%
• 12억원 이상 ~ 15억원 미만: 0.5%
• 15억원 이상: 0.6% 

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거래금액 계산 방법
임대차 거래의 거래금액은「보증금 + (월 차임액 × 100)」으로 산출한다. 다만 이 값이 5천만원 미만일 경우에는「보증금 + (월 차임액 × 70)」을 적용한다. 이는 소액 거래의 수수료 계산을 현실적으로 조정하기 위한 규정이다. 

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중개보수 상한액의 적용 예시
예를 들어, 주택 매매에서 거래금액이 1억 원이라면 상한요율 0.5%를 적용해 50만 원까지 중개보수를 받을 수 있으며, 실제 수수료는 협의에 따라 이 이하에서 결정된다.

 

 

 

 

 

 

수수료 계산기 활용법

1. 거래 유형(매매·임대차) 선택
2. 거래금액 입력(임대차 시 계산식 반영)
3. 적용 요율 자동 호출(오율표 기준)
4. 계산 결과에서 협의 가능 범위를 확인

온라인 계산기는 요율표를 반영해 수수료를 자동 계산해주므로, 계산 착오를 방지하고 투명한 협상 근거를 마련할 수 있다.

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부가가치세(VAT) 적용
중개보수에는 별도로 **부가가치세 10%**가 부과된다. 즉, 협의된 수수료 금액에 10%를 가산하여 지불해야 하며, 수수료 금액에 VAT가 포함되어 있다는 중개업소의 주장에 유의해야 한다.

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현금영수증 발행 의무
부동산 중개업은 현금영수증 의무 발행 업종으로, 중개수수료가 10만 원 이상인 경우 의뢰인은 현금영수증 발급을 요청할 수 있고, 중개업소는 반드시 이를 발행해야 한다. 

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현금영수증 발행 절차 및 혜택

• 발행 요청: 수수료 결제 후 즉시 또는 사후 요청 가능
• 발행 수단: 국세청 현금영수증 사이트 또는 POS 단말
• 혜택:
  • 연말정산 시 지출액의 30% 소득공제
  • 양도소득세 필요경비 증빙으로 활용 가능

 

 

현금영수증 미발행 시 신고
현금영수증 발급을 거부하는 중개업소는 국세청에 미발급 신고할 수 있으며, 확인 시 미발급액의 20% 포상금과 함께 중개업소에 과태료가 부과된다. 

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지방자치단체별 요율 차이
서울시·경기도·대구시 등 시·도별 조례에 따라 한도액이 달라질 수 있으므로, 관할 구역의 조례를 확인해야 한다. 예컨대 서울시는 5천만원 미만 매매 거래 한도를 250,000원으로 규정한다.

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소비자 유의사항

• 상한요율 초과 협의 금지: 법정 상한율을 초과한 수수료는 무효
• VAT 구분 명시 요청: 중개보수와 VAT 구분 기재 요구
• 계산 근거 문서 확보: 전자계산서·현금영수증 등 증빙자료 확보

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결론
부동산 중개보수는 법정 상한율과 거래금액 산정 규정을 바탕으로 계산되며, 부가세와 현금영수증 발행 규정을 철저히 준수해야 한다. 온라인 계산기를 활용하여 사전에 정확한 수수료를 확인하고, 현금영수증 의무 발행을 요청해 연말정산 및 절세 혜택을 놓치지 말아야 한다. 거래 전후로 법령과 조례를 확인하여, 투명하고 공정한 거래를 실현하기 바란다.